과거 수십 년간 우리나라 주택 매매가격과 전세가격은 상호 영향을 미치며 같은 방향으로 변화되어 왔다. 전세가격 인상이 일정수준 진행되면, 전세수요의 일부가 매매수요로 전이되어 매매가격 상승을 이끌어왔다. 또한 매매가격의 상승은 ‘매매가격의 일정비율’로 산정되는 전세가격을 상승시킴과 동시에, 매매수요의 일부를 다시 임대수요로 전환시켜 전세가격 상승압력을 가중시켰다. 이와 같은 매매가격 및 임대가격의 순환작용은 오랫동안 우리나라 주택가격을 결정하는 중요 요인으로 인식되었다. 하지만 최근 우리나라 주택시장에서는 ‘매매가격 하락’ 및 ‘전월세가격 급등’이라는 일찍이 경험하지 못했던 새로운 현상이 나타나고 있다. 금융위기 이후 전 세계적인 자산가격 급락현상으로 인해 매매가격 하락현상이 뚜렷이 관찰되고 있으나 전세가격은 같은 기간 동안 지속적인 폭등세를 보이고 있다. 이에 본 연구에서는 최근의 주택매매 및 임대시장의 가격과 거래량을 중심으로 실증분석을 수행하고, 그 분석결과를 토대로 바람직한 주택정책의 방향에 대해 제언하고자 하였다. 분석결과에 따르면, 현재 시점에서 전월세거래량 증가는 전세가격 하락을 유발하며 이는 장기적으로 매매가격 상승으로 이어질 수 있는 것으로 나타났다. 따라서 ‘매매가격 활성화’ 및 ‘전세가격 안정화’라는 동시에 달성하기 어려운 정책목표를 지향하기보다는, 임대거래 활성화를 통한 전세가격 안정화를 우선적으로 도모하는 것이 바람직해 보인다.