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KERI Insight

내부연구진과 외부전문가들의 개별연구결과를 담아 KERI가 발간한 보고서입니다.

KERI Insight

분양가규제의 부작용과 개선방안

06. 1. 10.

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권주안

요약문


분양가격 규제는 여러 가지 문제점을 내포하고 있어 이를 개선할 필요가 있다. 우선 분양가격이 자율화되면 시장기능을 통해 필요한 지역에 필요한 만큼 주택이 공급되어 수요를 만족시킬 수 있기 때문에 분양가격 규제는 철폐되어야 한다. 주택가격 급등이 없고 향후 주택가격 상승이 예상되지 않은 지역에 한하여 분양가격을 자율화하는 방안을 검토할 필요가 있다.


분양가격 규제는 가격이 가지고 있는 고유의 시장정보 전달기능을 왜곡시켜 신규분양주택시장에 참여하는 경제주체의 의사결정 효율성을 저해시키는 등 많은 문제점을 노정시킨다. 분양가격 규제에 따라 발생하는 문제점과 부작용을 검토하여 이를 개선할 수 있는 방안을 도출함으로써 분양가격 규제에 따른 사회·경제적 비용을 최소화하고 가격기능을 회복시키도록 일조하는데 본 보고서의 목적이 있다.


우선 분양가격이 주택가격 상승을 가져오는 것이 아니라 주택가격 상승이 분양가격 상승을 가져온다. Granger Causality 분석결과에 의하면, 분양가격 상승이 주택가격 상승을 Granger cause하는 것이 아니라 주택가격 상승이 분양가격 상승을 Granger cause하는 것으로 나타나 분양가격이 주택가격을 상승시킨다는 논거의 개연성은 없는 것으로 나타났다. 주택건설업체는 분양가격을 주변 시세에 연동시키는 mark-up pricing을 채택하고 있다. 더욱이 수량면에서 재고주택의 3%에 불과한 분양주택이 재고주택 가격을 통제하는데 한계가 있어 효과는 매우 미미할 수밖에 없다.


둘째로 주택건설업체의 분양이익은 과도한 것으로 보기 어렵다. 분양가격은 mark-up pricing방식이 적용되며 주변 시세의 일정 비율에 적정 이윤을 합산하여 결정된다. 최근 수도권의 9개 분양사업의 수익성을 검토한 결과 주택건설업체의 분양 이윤은 연 12.5%로 추정되었으나 자산가치 상승에 따른 소비자의 수익은 이보다 높은 것으로 나타나 분양이익은 상대적으로 과다하다고 단정할 수 없다. 주택건설업체가 부담하는 사업위험과 브랜드가치 등을 감안한다면 과도한 이익은 아닌 것으로 판단된다.


셋째로 분양원가 공개는 매매가격의 하락으로 연결되지 않는다. 원가공개는 분양가격을 하락시킬 수 있으나 불확실성이 존재한다. 분양시점의 원가공개는 공사 진행 과정에서 발생하는 비용 상승요인을 사전에 감안할 수 없으므로 예정가격일 수밖에 없기 때문이다. 시세차익으로 투자수요가 발생하고 자산가치 상승률에 대한 기대가 클 경우 분양가격 하락이 매매가격 하락으로 이어지기는 어렵다.


이 같은 논거를 토대로 할 때 다음과 같은 몇 가지 정책대안을 제시할 수 있다. 첫째로 분양가격 규제는 철폐되어야 한다. 분양가격 규제는 주택가격 결정 구조를 왜곡시켜 효율적인 자원배분을 저해하고 투기나 투자목적의 주택수요를 증가시키기 때문이다. 지금 당장 분양가격 철폐가 어렵다면 일정 기간을 설정하여 그 이후 전면 철폐하는 방안을 고려할 수 있을 것이다. 둘째로 분양가격 규제는 결과적으로 주택건설업체의 이윤 보다는 소비자의 시세차익을 옹호하는 선택을 한 것이다. 채권입찰제는 분양받은 자나 공급자의 이익을 감소시키고 투기수요에 따른 문제를 완화시킨다. 더욱이 공공부문이 흡수한 시세차익은 저소득층 주거복지사업에 투입할 수 있어 경제 전체의 효용과 복지 수준도 증대될 것이다. 셋째로 외환위기 이전 적용하였던 원가연동제 하에서는 지역별로 차등하여 규제를 적용하였다. 향후 주택가격 상승이 예상되지 않은 지역에 한하여 분양가격을 자율화하는 방안을 통해 규제의 부작용을 완화할 수 있을 것이다.



 

목차


요약

Ⅰ. 서론

1​. 연구 배경 및 필요성

2. 연구 내용

Ⅱ. 분양가격 규제 연혁 및 현황

1​. 분양가격 규제 연혁

2. 최근 분양가격 규제 배경 및 논거

Ⅲ. 분양가격 규제 문제점

1​. 위헌과 관련 규제와의 상충

2. 경제적 영향

3. 정책적 효과

Ⅳ. 분양가격 규제 개선방안

1​. 분양가격 규제의 전면 철폐

2. 규제 부작용 완화 방안

참고문헌

<별첨>


(아래 표지를 누르시면 원문으로 이동합니다.)




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