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지난 2010년 8월 한시적으로 도입했던 DTI(총부채상환비율) 자율 적용이 3월 말로 종료되면서 DTI 규제가 강화되었다. 이러한 DTI 규제 강화의 배경은 가계부채가 꾸준히 증가하고 있어 가계부채 문제의 현실화가 우려되는 가운데 DTI 규제를 통해 주택담보대출의 증가를 억제함으로써 “가계부채를 선제적으로 관리하겠다”는 것이다.1) 그러나 과연 DTI 규제의 강화가 가계부채에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것이라고 단언할 수 있을까.
주택담보대출이 가계부채 확대에 미치는 영향 과거만큼 크지 않아
우리나라의 가계대출 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 과거 몇 년간 꾸준히 증가해 왔다.2) 이러한 사실은 주택담보대출의 증가가 우리나라 가계부채 확대에 상대적으로 큰 영향을 미쳤음을 시사한다. 그러나 최근 가계대출의 추이를 살펴보면 주택담보대출이 가계부채 확대에 미치는 영향이 과거만큼 크지 않음을 알 수 있다. 2010년 4/4분기 현재 우리나라의 가계대출은 약 746조 원으로 전년동기 대비 54조 원가량 증가한 것으로 나타나지만 전체 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중은 48%로 동일하다.3) 즉 최근 주택담보대출 이외의 가계대출도 주택담보대출과 비슷한 비율로 증가하고 있으며, 주택담보대출 이외의 가계대출의 증가도 주택담보대출의 증가만큼이나 가계부채의 확대에 영향을 미치고 있다는 뜻이다.
이처럼 가계대출의 확대의 절반 정도는 주택담보대출 이외의 가계대출의 확대에 기인한다는 점을 고려하였을 때, 현 시점에서 주택담보대출을 억제하는 DTI 규제 강화가 가계부채의 안정화에 미칠 수 있는 영향은 제한적이다. 게다가 DTI 한도까지 대출을 받는 경우는 많지 않기 때문에4) DTI 규제의 강화가 어느 정도의 주택담보대출 억제효과를 가져올지도 미지수이다. 따라서 DTI 규제의 강화가 주택담보대출의 억제를 통해 가계부채의 안정화에 기여할지 여부는 불투명하다고 볼 수 있다.
반면 과거 경험에 비추어 보았을 때, 이번 DTI 규제의 강화가 부동산시장에 미칠 수 있는 영향은 꽤 뚜렷하다. 과거 정부의 DTI 규제 정책의 변화5)와 우리나라의 주택 매매거래량의 추이를 살펴보면 이번 DTI 규제 강화가 주택 매매거래를 축소시킬 것이라는 점을 예상할 수 있다. 최근 5년간 서울의 아파트 매매거래량 변화율을 보면 대체로 DTI 규제 강화(2006년 11월, 2007년 2월, 2009년 9월과 10월) 후에는 아파트 매매거래량이 감소하고 DTI 규제 완화(2008년 11월, 2010년 8월) 후에는 아파트 매매거래량이 증가한 것으로 나타나고 있다. 정부가 주택거래의 활성화를 유도하기 위하여 이번 DTI 규제 강화와 함께 고정금리 비거치식 분할상환대출의 경우 DTI 비율을 상향조정한다든지 취득세를 감면한다든지 하는 보조방안들을 추진하고 있지만, 이러한 보조방안들이 DTI 규제 자체가 잠재적 주택 매매 수요자에게 주는 심리적인 효과까지 상쇄시키기는 힘들 것으로 보인다.
<그림> DTI 규제와 아파트 매매거래량 변화율
여기서 짚어볼 문제는 DTI 규제 강화로 인한 주택 매매 시장의 침체가 오히려 가계부채 문제에 부담요인이 될 수 있다는 점이다.6) 이는 유동화가 쉽지 않은 실물자산에 높게 편중되어 있는 우리나라 가계의 자산구조7)와 밀접하게 연관되어 있다. 앞에서 언급했듯이 과거 우리나라의 가계부채는 주택구입을 목적으로 한 주택담보대출을 중심으로 확대되어 왔으며, 여기에 과거의 꾸준한 주택가격 상승이 더해져서 가계의 실물자산 축적으로 이어졌다. 결과적으로 우리나라 부채보유가구의 총자산 대비 부채규모는 평균 0.21로 우리나라 가계의 최종적인 부채상환능력-실물자산 처분을 통한-은 양호한 수준이다. 그러나 소득 및 금융자산 대비 부채규모로 부채보유가구의 일차적이며 실질적인 부채상환능력을 평가할 경우 그 내용이 달라진다. 소득에 비해 금융부채규모가 큰 일부 가계들은 보유금융자산 대비 부채규모도 높기 때문에 금리인상이나 소득 감소로 인해 채무부담이 증가하는 경우 일차적인 부채상환능력이 크게 저하될 수 있다. 따라서 만약 주택매매시장의 침체로 부동산 처분을 통한 부채조정 또는 부채상환마저 어렵게 된다면 가계부채 문제의 현실화 가능성은 더 높아질 수 있는 것이다.
부동산 거래 활성화는 가계부채 부실화 위험 최소화에 한몫
정부는 이번 DTI 규제 강화를 통해 가계부채의 선제적 관리를 꾀하고 있지만, 과연 최선의 선택이었는지 아쉬움이 남는다. 물론 우리나라의 가계부채가 소득에 비해 빠르게 증가하고 있으며 다른 나라들에 비해서도 낮지 않은 편이라는 점을 고려하였을 때, 향후 가계부채 증가세를 둔화시키기 위한 노력이 필요한 것은 사실이다. 그러나 최근 가계대출의 증가를 주택담보대출의 증가 탓으로만 돌릴 수 없다는 것을 고려하였을 때 과연 이러한 정부의 정책이 얼마나 효과적일지는 미지수다. 가계부채의 선제적 관리만큼 중요한 것이 현재 가계부채의 관리일 것인데, DTI 규제 강화로 인한 주택매매 시장의 침체가 부동산 처분을 통한 부채조정 및 부채상환 가능성을 낮춰 오히려 가계부채 문제에 취약하도록 만들 수 있다는 점 또한 우려되는 부분이다. 우리나라와 같이 가계자산이 부동산 등의 실물자산에 높게 편중되어 있는 상황에서 부동산 거래 활성화는 가계부채 부실화 위험을 최소화하는 데에 중요한 역할을 한다는 것을 간과해서는 안 될 것이다.
이소영 (한국경제연구원 부연구위원, soyounglee@keri.org)
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1) 기획재정부, 「주택거래 활성화 방안」, 2011. 3. 22.
2) 2007년 4/4분기에 45%, 2008년 4/4분기에 46%, 2009년 4/4분기에 48%로 나타남. 한국은행 경제통계시스템
3) 한국은행 경제통계시스템
4) 2010년 6월 기준 서울의 주택담보대출의 DTI 평균이 23%이며, DTI 한도 소진 비율도 20%에 그친 것으로 나타
난다(박상언, 「8ㆍ29 활성화 대책 이후 내집마련 전략」, 한국경제 칼럼, 2010. 9. 1).
5) 기획재정부, 「2010년 하반기 경제정책 방향」, 2010. 6. 24.
6) 이소영, 『가계부채 현황 및 추이와 시사점』, 한국경제연구원, 2011. 3.
7) 2010 가계금융조사를 분석한 결과에 따르면 우리나라 부채보유가구의 가계자산 중 실물자산이 차지하는 비중
은 81%이다.