외환위기 이후 우리나라의 주택담보대출은 주택가격 상승 및 거래 활성화와 결합하여 급격하게 성장하면서 가계대출의 증가를 주도했다. 이러한 유동성 증가에 따른 가격 상승현상은 이미 미국에서도 나타난 바 있다. 그런데 최근 미국의 금융위기가 주택가격 하락에 따른 서브프라임 모기지의 부실이 원인이 되어 유발되면서 우리나라에서도 주택시장의 버블이 붕괴되고 금융위기로 이어질 수 있다는 우려의 목소리가 제기되고 있다. 특히 2007년 이후 지속적으로 상승하고 있는 주택담보대출 금리에 따른 가계부담 증가도 이러한 주장을 뒷받침하고 있다. 게다가 2007년 분양가상한제 도입 등 강력한 규제정책으로 미분양이 증가하였고 이로 인해 건설업체에 제공된 PF대출의 부실이 표면화되면서 주택담보대출보다 더 큰 위험이 될 것이라는 우려도 제기되고 있다.

이에 반해 우리나라의 주택금융시장이 미국과 같은 심각한 위기상황으로 전개되지 않을 것이라는 주장도 제기되고 있다. 우리나라 주택담보대출의 특성이 미국과 다르고, 부동산 경기 회복을 위한 각종 규제완화 정책이 발표되고 있으며, PF대출도 전체 금융시장 규모에 비해 상대적으로 작다는 이유에서이다.

어쨌든 정도의 차이는 있겠지만 미국발 금융위기는 우리나라 경제 전반에 영향을 미칠 것이 명확하고 특히 주택금융시장에 미치는 영향은 더욱 클 것으로 예상된다. 따라서 본고에서는 우리나라 주택금융시장의 위험요소를 진단하고 향후 전망을 제시하고자 한다.

우리나라의 주택담보대출은 외환위기 이후 금융시장 자율화와 금융기관의 가계대출에 대한 선호증가로 민간부문의 규모가 크게 확대되었다. 주택담보대출의 활성화는 주택시장에 자금의 유동성을 확대시켜 주택거래의 활성화 및 주택가격의 상승에도 기여하였다.

2000년 이후 2006년까지 매년 큰 폭으로 증가한 주택담보대출은 참여정부의 강력한 주택시장 및 금융에 대한 규제로 2007년에 증가폭이 감소하였다. 그러나 2008년 상반기에 서울 강북지역 등 국지적으로 강세를 보이는 시장 등의 주택가격이 상승하고 거래가 활성화되면서 증가폭이 다시 커졌다.

2000년 이후 주택담보대출의 급증은 최근 주택시장의 전반적인 침체 및 주택담보대출금리의 증가 등 주택금융시장의 여건이 악화되면서 우리나라도 미국과 같이 주택시장으로부터 시작된 금융위기의 가능성이 일각에서 제기되고 있다. 그러나 우리나라의 주택담보대출은 금융규제의 강도가 높고 유동화 비율이 낮아 미국과 같이 금융위기로까지 이어지기는 어렵다. 우리나라는 2005년 8.31 대책 등을 통해 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 건전성 규제를 강화하였다. 그 결과 은행권의 주택담보대출에 대한 LTV는 2008년 1월 현재 49.1%로 80~90% 수준인 미국과는 큰 차이가 있다. 따라서 주택시장이 지속적으로 침체되어 가격이 하락하더라도 은행이 채권을 회수하지 못할 가능성은 높지 않을 것으로 판단된다.

또한 DTI를 40% 이내로 규제함으로써 차입자의 소득대비 원리금 상환금액이 과다하여 은행이 원리금 회수를 하지 못할 가능성도 낮아졌다. <표 1>에서 보듯이 주택담보대출금리의 지속적인 상승에서 연체율이 1% 이하로 낮게 유지되고 있는 것도 정부의 금융규제로 주택담보대출의 건전성이 높아졌기 때문으로 판단된다.

금리상승으로 인한 원리금상환액 부담의 증가는 당장 주택담보대출의 부실화로 나타나지는 않더라도 우리나라의 주택담보대출이 대부분 변동금리로 이루어지고 있는 점을 고려할 때 가계의 가처분소득을 감소시켜 경기회복을 어렵게 하고 주택구매의욕을 감소시켜 건설경기에도 악영향을 미칠 수 있다. KB국민은행에서 최근 3년 이내 주택담보대출을 통해 주택을 구입한 485가구를 분석한 결과 이자율이 2% 상승할 경우 소득이 2.5% 감소하는 것으로 나타났으며, 소득분위가 낮은 서민계층일수록 소득감소효과가 큰 것으로 나타났다.

건설회사에 대한 PF대출의 부실화 우려도 주택금융시장의 위험요소로 제기되고 있다. 2006년까지의 주택시장 활성화로 PF대출이 꾸준히 증가한 가운데 2008년 7월 기준의 미분양 주택 수는 약 16만 호로 외환위기 때의 11만6천 호를 이미 크게 상회하고 있는 상황이다. 여기에 미국발 금융위기 및 국내 경기침체 등 대외여건도 좋지 않아 당분간 미분양 물량의 해소가 쉽지 않을 전망이다.

2008년 6월말 현재 전체 부동산 PF대출 잔액은 78조9천억 원이며, PF대출을 유동화한 ABS와 ABCP는 18조2천억 원에 달한다. 이 중 ABCP의 경우 만기가 1년 이내로 단기이고 보유자들도 다양하게 분포되어 있어 상환부담이 상대적으로 크므로 중요한 위험요소로 지목되고 있다. 특히 2008년 12월 ABCP 만기 도래액이 1조 원에 달하는 등 2008년 말부터 2009년 초까지의 상환 도래액이 클 것으로 예상되어 PF발 금융위기설이 지속적으로 나오고 있다.

최근 정부에서는 10.21 대책을 발표해 대주단협약을 통한 PF대출과 ABCP 만기 연장을 유도하고 건설사의 보유 토지를 매입하기로 하는 등 건설업계의 유동성을 지원하기 위한 정책을 발표하였다. 따라서 부동산 PF대출 및 PF대출 유동화 증권과 관련하여 우려되던 금융위기 가능성은 일단 낮아진 것으로 판단된다. 그러나 이번 대책은 발등의 불을 끈 수준으로 건설업계의 유동성 문제가 근본적으로 해결된 것으로 보기는 어렵다. 결국 근본적인 유동성 문제의 해결은 수요심리의 회복으로 시장에서 미분양 물량이 해소되어야 가능하므로 상당한 시간이 필요할 것으로 예상된다.

우리는 작금의 위기상황을 주택금융의 체질을 개선할 수 있는 계기로 삼아야 할 것이다. 즉 이번 위기로 우리나라 주택금융의 문제로 지적되었던 주택담보대출의 고정금리 적용비율 증가 및 개발 사업에 대한 철저한 사업성 분석과 장기적인 수요예측기법 개발 등에 대한 필요성을 절감하게 되었으므로 이를 위한 제도 개선 및 전문인력 양성에 박차를 가해야 할 것이다.

남영우 (KB국민은행연구소 연구위원, ywnam72@paran.com)