미국의 서브프라임 사태 이후 대부분의 주택가격이 하락하였다. 다만 하락폭과 기간은 국가별로 다소 차이를 보였다. 한국은 최고점 시기인 2008년 9월부터 6개월 동안 2.1% 하락하였으며, 미국은 S&P Case/Shiller지수 기준으로 20개 도시 평균이 2006년 7월 이후 25개월 동안 29.1% 하락하였고, 영국은 2007년 8월 이후 19개월 동안 21.2%, 중국은 2008년 1월 이후 13개월간 11.3% 하락하였다.

주요국과 비교하여 국내 주택가격은 하락폭이 적고 하락기간이 짧았는데, 그 이유는 세 가지 측면에서 설명할 수 있다. 첫째, 국내에서는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등의 주택금융 규제로 부실가능성을 사전에 차단하였으며, 금융기관들이 연체관리를 비교적 철저히 하였다. 둘째, 주택담보대출의 유동화비율이 낮고 관련 파생상품과 이러한 상품들의 거래가 미국처럼 활발하지 않은 점이 한국판 서브프라임 사태를 막았다. 셋째, 국내주택시장에 대한 충격요인이 미국의 금융위기라는 외생적 요인이었고, 버블 가능 지역이 서울 강남3구 재건축아파트와 수도권 일부 선호지역 아파트로 제한되었다는 점 등이다.

국내 주택가격 상승률을 살펴보면 1986년부터 2009년 4월까지 소비자물가는 2.8배 증가하였는데, 전국 주택매매가격은 2.3배, 전국 전세가는 3.7배 증가한 반면, 한강이남 11개구 아파트 기준으로는 같은 기간 매매가격은 5.4배, 전세가는 5.7배 증가하여 상대적으로 한강이남 아파트가격이 많이 올랐음을 알 수 있다.

과거 외환위기와 최근 위기상황의 가격동향을 비교해 보면 외환위기의 경우, 1997년 10월 이후 13개월 동안 강남 11개구 아파트는 18.1% 급락 후 V자형으로 급등하여 15개월 만에 전 고점을 회복하였고, 전국 아파트는 15.1% 하락 후 32개월에 걸쳐 회복하였다. 반면 최근의 경우, 강남 11개구 아파트가 최고점 2008년 7월 이후 6개월 동안 4.9% 하락하였으며, 전국 아파트는 2008년 9월 이후 6개월 동안 2.7% 하락하였다. 현재는 전국 아파트는 강보합, 강남 11개구 아파트는 상승세를 보이고 있다.

주요 지역별 아파트 가격동향을 보면 수도권은 강남3구와 과천, 목동을 중심으로 상승세이고, 전국 시도별 상황을 보면 2008년 말 대비 5월 11일 현재 부산, 대전, 전남북, 경남 등만 소폭 오름세이고 그 밖의 시도는 미분양 아파트 누적으로 하락세이다. 강남3구 재건축 아파트가격은 최고점인 2007년 1월 이후 2년 동안 32.8% 하락하였고, 최저점 2008년 12월 이후 4개월 동안 최저점 대비 27.7% 상승하여 최고점인 2007년 1월 대비 -14.2% 수준까지 회복하였다.

주택가격 변동의 주요 요인으로는 금리, 자금흐름, 주택건설 실적, 정부정책, 대내외 경제여건, 인구통계적 요인, 주거복지 측면 등이 있다.

첫째, 금리 측면에서 살펴보자. KDI 연구에 의하면 주요 경제지표들이 집값에 주는 영향을 분석한 결과, 금리가 직접적이고 전방위적으로 영향을 주며, 금리하락이 주택가격을 상승시키는 요인은 서울에서 더 강하고, 장기간 영향을 미친다고 한다. 실제로 1997년 말 25%까지 상승하였던 CD금리는 1년 만에 1/3 수준인 7%대로 하락하면서 주택가격은 급등세로 반전되었고, 최근에도 CD금리가 6.1% 수준에서 1/3 수준인 2%대로 하락하면서 주택담보대출 금리하락 및 강남권 주택가격 상승에 기여하였다.

둘째, 자금흐름이다. 글로벌 금융위기 이후 시중의 단기자금이 증가하여 그 규모가 최근 800조 원 내외로 추계되는데, 최근 경기회복에 대한 기대감이 조성되며, 일부 자금이 주식시장 및 주택시장으로 유입되어 상승세를 견인하고 있다.

셋째, 주택건설 실적이다. 2000년부터 2003년까지 4년 동안 연평균 주택건설 실적이 수도권은 30만5천 호, 서울은 12만3천 호였는데, 2004년부터 2007년까지의 4년간 연평균 건설실적은 수도권 22만 호, 서울 5만3천 호로 이전 4년에 비하여 각각 28%, 57% 감소하였다. 이러한 주택건설 실적 위축은 수도권과 서울의 2009년 및 2010년 입주물량 감소를 초래하였고, 향후 수도권과 서울 주택가격 상승의 원인으로 작용할 가능성이 있다.

넷째, 정부정책으로 이명박 정부의 규제완화와 개발 호재이다. 최근 국내 주택가격은 정부의 규제완화 정책의 효과가 나타나며 안정화되는 추세이며, 더 나아가 한강변 초고층아파트 건설, 제2 롯데월드 허용 등 각종 개발계획은 수혜지역의 가격 상승요인으로 작용할 것으로 보인다.

다섯째, 대내외 경제여건(fundamental)이다. 미국경제 회복이 글로벌 경제회복의 관건이나 미국 주택시장의 침체가 지속되며 향후 전망이 불투명하다. 국내 경제상황도 수출, 주가, 환율 등 일부 지표에서 상황이 호전되고 있으나, 전반적인 침체 지속으로 향후 주택가격에 부정적인 편이다.

여섯째, 인구통계적 요인이다. 향후 중장기 인구동향이 주택수요 및 주택가격에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 시각도 있으나, 인구추계에 따르면 전국 인구는 2018년 이후 감소세이나 수도권 인구는 2030년까지 증가세 유지하고, 가구 수는 전국, 수도권 공히 2030년까지 증가세를 유지하므로 중장기적으로 인구통계적 요인이 수도권에서 주택가격 하락요인으로 작용할 가능성은 적어 보인다.

일곱째, 주거복지 측면이다. 국토해양부에서 발표한 2008년 신 주택 보급률 추계치를 보면 전국 100.7%, 수도권 95.4% 서울 93.6%로 주요국 100~120%와 대비되고, 인구 1천 명당 주택의 수도 주요국이 400호를 넘는데, 국내의 경우 280호에 불과하여 주택의 수가 여전히 절대적으로 부족한 편이다.

이상의 주택가격 변동요인을 종합하여 향후 주택가격 전망을 살펴보면 단기요인 중 금리, 자금, 정책 등과 장기요인인 주거복지 측면 등은 가격 상승 가능성을 증대시키고, 주택건설 실적, 인구통계 측면 등은 수도권 위주의 지역적인 상승요인으로 작용할 가능성이 있다. 반면 대내외 경제여건은 전반적인 주택가격 하락요인으로 작용할 것으로 보인다.

지역별 주택가격 전망을 구체적으로 살펴보면 강남3구 재건축아파트 가격회복으로 강남3구 아파트가 최고점 대비 현재 -10%, 즉 90%까지 회복세를 보이고 있는데, 올해 말까지는 95% 수준까지 회복할 가능성이 있고, 이의 영향으로 서울, 수도권도 현재 최고점 대비 -2.5%, -3.1% 수준에서 -1.0% 수준까지 회복될 듯하고, 전국 지수도 다소 회복될 것으로 보인다. 다만, 기타 지방은 미분양아파트 누적으로 하향안정화 추세를 이어갈 것으로 보인다. 향후 2~3년 동안의 가격전망은 본격적인 실물경제 회복 등으로 적어도 서울 수도권 등은 과거 22년의 전국 장기 연평균 주택가격 상승률(4.3%) 수준으로 상승할 가능성이 있다.

나찬휘 (KB국민은행연구소 부동산팀장, nah0623@kbstar.co.kr)