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전세난과 자생적 임대주택 시장의 역할


2009년에 이어 2010년에도 주택 매매가격은 안정된 반면 전세가격이 크게 올랐다. 이 글에서는 전세의 본질을 이해하고 전세난에 대한 대책을 모색하기로 한다.


전세제도는 일견 집 주인에게 불리한 제도로 보인다. 전세보증금은 통상 매매가의 40∼70% 수준이므로, 집을 사서 전세를 놓는 것보다 그 돈을 예금하는 것이 절대적으로 유리하다. 그럼에도 불구하고 전세제도가 유지되는 것은 집 주인에게 또 다른 수익의 원천이 있기 때문이다. 바로 자본이득이다. 세입자가 부담하는 전세보증금의 이자 상당액과 집값이 오르는 데 따르는 자본이득을 합쳐서 충분한 수익이 될 것으로 기대된다면 집 주인도 기꺼이 전세계약에 응하게 된다. 주택가격이 오르지 않아서 자본이득이 작을 것으로 예상되면 매매가 대비 전세가격의 비율이 오른다. 매매가격이 내릴 수도 있고 전세가격이 오를 수도 있다. 현재의 시장처럼 전세가격이 크게 오르는 것은 시장에 나오는 임대물량이 충분하지 않기 때문이다.


최근 전세가격 급등은 임대물량 부족 탓


여기서 말하는 ‘임대물량’은 보금자리주택 같이 정부나 대규모 임대사업자들이 법령에 근거해서 추진하는 제도권 임대주택뿐 아니라 개개인 간의 임대차계약에 의해 공급되는 셋집까지도 포함한다. 사실 우리나라 임대주택 시장에서 제도권 임대주택은 얼마 되지 않는다. <표>에서 보듯이 2005년 센서스에 의한 전체 가구는 1,589만 가구였는데, 자기 집에 사는 사람들은 55.6%, 883만 가구였다. 남의 집에 세 들어 사는 706만 가구 중 제도권 임대주택에 사는 사람들은 불과 124만 가구였다. 나머지 582만 가구가 개인 간의 임대차 계약에 의존해서 세를 살고 있었다.


<표> 점유 형태별 주택

이처럼 엄청난 물량의 집을 빌려주고 있는 사람들은 대개 다주택 소유자들이다. 이들은 자본이득을 기대하기 때문에 전세든 월세든 비교적 저렴한 임대료를 받았다. 이들 다주택자를 어떻게 보아야 할까? 노무현 정부는 다주택자들이 주택을 매점매석해서 가격이 오른다는 시각에서 다주택자들의 세금부담을 높이는 데 진력했다. 이명박 정부가 부동산세를 완화한 데 대해 아쉬움을 가진 사람들이 있지만, 이들은 “그 다음은?”이라는 질문을 해보아야 한다. 이들이 세금에 못 이겨 집을 처분하면, 마침 목돈을 조달할 수 있었던 중산층 무주택자들은 내집마련을 할 절호의 기회를 갖는다. (이들이 꼭 이득을 보는 것은 아니다. 집을 싸게 사는 대신 세금을 많이 낼 것이기 때문이다.) 한 차례 주택의 손바뀜이 있은 이후, 누가 다주택자들 대신 충분한 물량의 임대주택을 공급할 것인가?


다주택자들에 의한 자생적 임대주택 시장 장려해야


정부가 공공임대주택을 지어서 공급하는 것이 대안일 수 있지만 이를 위해서는 엄청난 재정이 필요하고 시간도 걸린다. 보금자리주택 공공임대 한 채를 짓는데 정부(국민주택기금)가 지원하는 돈이 7천만 원이다. 100만 가구의 임대주택을 공급한다면 지원해야 할 액수가 70조 원에 달한다.


다주택자들이 공급자 역할을 하는 자생적 임대주택 시장은 적대시할 대상이 아니라 오히려 장려하여야 할 대상이다. 다주택자들은 주택을 투자대상으로 삼아 자신의 이해를 도모하는 가운데, 임대주택 공급자로서, 또 주택경기 조절자로서 기능한다. 국민 세금부담 없이 이와 같은 기능이 수행되어 온 것을 다행으로 생각해야 한다. 많은 사회적 기여를 하고 있는 다주택자들에게 지원은 못해줄망정 불이익을 주려고 머리를 쥐어짜는 모습이 개탄스럽다.


손재영 (건국대학교 부동산학과 교수, jyson@konkuk.ac.kr)


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