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글로벌 금융위기 이후 부동산가격의 빠른 회복세, 어떻게 봐야 하나?
각종 경제지표의 개선으로 국내 경기회복 시기가 당초 예상보다 앞당겨질 것이라는 낙관적인 기대가 커져가고 있다. 그 중에서도 특히 부동산시장은 회복을 넘어 오히려 가격 급등을 우려하는 목소리가 높아지면서 금융당국은 대출규제 등의 견제신호를 보내고 있다. 그러나 미국을 비롯한 주요국의 2/4분기 주택 및 상업용 부동산시장은 여전히 하락세를 나타내고 있어 지난해 금융위기로 급락한 부동산가격이 아직 회복 기미조차 보이지 않는 상황이다. 이에 비하면 우리나라는 부동산가격 급락에 따른 2차 금융위기는 모면했다고 볼 수 있다. 그렇지만 안심할 만한 상황은 아니다. 비록 가격은 회복세를 보이지만 공급이 이에 부응하지 못하고 있으며, 가격 회복이 수도권 등 일부지역에 국한될 것으로 보여 지방의 대규모 미분양 주택문제가 여전히 해결해야 할 과제로 남기 때문이다.
부동산시장은 일반적인 자산시장과 그 성격을 달리한다. 공급에 적지 않은 시간이 소요됨에 따라 단기적으로 수급불균형이 심화될 가능성이 크다. 특히 우리나라의 경우에는 복잡한 세금과 잦은 정책 변화, 개인으로 분산된 투자특징, 전세 방식의 독특한 임대문화 등 외국과는 또 다른 시장 특성이 있으므로 외국과의 비교를 통한 단편적인 진단이나 해석이 쉽지 않다. 따라서 부동산시장은 드러난 지표뿐만 아니라 시장 내부의 구조적 상황과 특징을 좀 더 구체적으로 들여다 볼 필요가 있다.
우선 드러난 지표부터 살펴보자. 전국 부동산가격은 4월 들어 일제히 전월대비 변동률이 (+)로 돌아섰다. 지난 10월 이후 6개월 만이다. 물론 지역별 체감경기 수준은 크게 다르다. 서울 강남지역 등 국지적 시장에서의 가격 변동은 이미 2월말부터 시작되었으며, 그 상승폭도 커 아파트 매매 및 전세가는 대부분 금융위기 직전 수준을 회복하였다. 특히 중소형 아파트와 재건축 대상 아파트는 금융위기 직전 수준을 상회한다. 대규모 미분양이 아직 해결되지 못하였지만 신규 분양시장도 최근 수도권 일부지역에서 회복세를 나타내고 있다. 그러나 이는 사상 초유의 저금리 상황에서 신축 아파트에 대한 양도세 한시면제, 분양권 전매 가능, 분양가 상한제로 시세차익 확보가 가능해진 특수한 상황과 재건축 규제완화에 기인한 것이어서 전국적으로 확산될지 여부는 아직 미지수다. 반면 지방 도시들의 주택가격은 여전히 보합 및 하락세를 벗어나지 못하고 있으며, 신규 공급은 대부분 중단된 상황이다.
이러한 현상은 상업용 빌딩에서도 발견된다. 금융위기 이후 상업용 부동산도 공실이 증가하고 매매가격이 하락하였다. 그러나 최근 들어 강남권 상업용 부동산에 대한 수요가 증가하면서 매도호가가 높아지고 있다. 기관투자가들의 관심대상인 대형 오피스빌딩 역시 호가기준이지만 금융위기 이전 수준을 회복했다. 지난 하반기 글로벌 금융위기로 부동산가격 하락, 자금경색, 사상 최대의 미분양, 건설기업들에 대한 긴급자금 지원과 구조조정 등 10년 전 외환위기를 뛰어넘는 최대의 위기국면을 맞이했던 결과치고는 매우 빠른 회복세임에 틀림없다. 그러나 아직 미분양 주택이 15만 호나 적체되어 있으며, 준공 후 미분양은 5만 호를 넘어 사상 최대의 물량이다. 가격 회복에도 불구하고 신규 주택공급실적은 여전히 외환위기 이후 최저실적이다. 주택건설 실적(건축허가)은 5월까지 전년동기 대비 38% 감소한 6만7천 호로 올해 정부의 주택공급계획물량 43만 호의 16% 수준에 불과한 실정이다. 비주거용 건축허가 면적도 5월까지 전년동기 대비 35.1%까지 감소하였다. 경기침체로 이미 지방의 상업용 빌딩은 20%를 넘는 공실률을 나타내고 있으며, 서울 및 수도권도 공실률이 증가하고 있다. 상업용 부동산시장 역시 국지적인 회복세에도 불구하고 전체 시장은 상당기간 침체를 겪을 가능성이 높다. 따라서 지금의 가격 회복세는 매우 국지적이고 차별적이다.
상반기 부동산시장을 떠받드는 힘… 심리적 요인과 정책효과
그럼 상반기 부동산시장 회복을 견인했던 내부요인을 살펴보자. 국지적이지만 부동산가격이 상승한 데는 크게 네 가지의 요인이 있다. 우선 가장 큰 요인으로는 저금리와 정부의 대규모 재정투자의 조기집행을 들 수 있다. 저금리와 조기의 재정투자로 건설기업들의 자금사정은 크게 개선되었다. 아직 해소되지 않은 미분양 아파트가 15만 호에 이르지만 건설기업의 부도가 확산되지 않는 데는 바로 금리와 재정투자의 효과가 크다. 가계도 마찬가지이다. 지난해 급등했던 금리부담으로 4/4분기 시장에는 저가의 매물이 크게 증가하였다. 그러나 올 들어 금리가 크게 인하되면서 매도압력은 크게 낮아졌다. 오히려 상승세를 나타내는 시장분위기에 편승해 매도호가는 높아지고, 매물도 줄어들고 있다. 가계의 금융비용 부담이 크게 완화된 것이다. 두 번째는 각종 세제감면과 재건축 등의 규제완화를 통한 정책효과를 들 수 있다. 내년 2월까지 한시적으로 적용되는 신축 주택매입에 따른 양도세 면제조치는 시중의 여유자금을 개발호재지역의 분양시장으로 끌어 모으고 있다. 규제일변도의 재건축정책이 완화됨에 따른 용수철 효과도 재건축 대상 아파트의 가격 상승으로 이어지고 있다. 세 번째는 광역교통망의 개통과 신규 계획에 따른 입지여건의 개선이다. 이미 서울 지하철 9호선과 경의선 개통이 해당지역 부동산가격에 영향을 주었으며, 최근 제기되고 있는 수도권 GTX(대심도 광역급행철도)계획도 벌써부터 수도권 부동산시장에 영향을 미치고 있다. 마지막은 외환위기 이후의 학습효과에 따른 심리적 요인이다. 1998년 외환위기 직후 부동산시장에 대한 암울한 전망과 달리 2002년부터 시작된 부동산가격의 폭등은 많은 사람들에게 투자적기를 놓쳤다는 아쉬움을 남겼다. 달리 투자처를 찾지 못하는 유동자금은 10년 전의 학습효과로 부동산에 기대감을 갖는 것이다. 그러나 금리는 경제가 회복되면 다시 오를 수밖에 없으며, 세금 감면 등의 정책효과는 한시적이며 일회적이다. 학습효과에 의한 심리적 요인 역시 일부 지역별, 상품별 수급불안요인이 있는 것은 사실이나 10년과는 주택부족 문제가 근본적으로 달라졌다. 이제는 인구 여건이나 주택 재고 수준이 총량의 문제가 아닌 국지적인 문제로 전환되었기 때문이다.
하반기 부동산시장, 전반적인 침체 속에 국지적 이슈도 여전해
2009년 하반기에도 국내외 경제여건은 여전히 불확실성이 높아 상ㆍ하방 리스크가 존재할 것으로 전망된다. 따라서 부동산시장 역시 일부지역은 가격이 상승한다고 해도 대부분의 지역에서는 침체양상이 지속될 것으로 예상된다. 특히 하반기는 상반기에 가격 회복을 받쳐주었던 변수들이 추가효력을 발휘하기 어려워 거시경제 여건의 개선이 주요한 변수가 될 것으로 예상된다. 전국 부동산가격은 연간 1% 내외의 상승에 그칠 것으로 전망된다. 그러나 상반기와 마찬가지로 특정 지역이 이슈가 되는 시장상황은 하반기에도 지속될 것으로 예상된다. 특히 내년 상반기 지방자치단체장 선거를 앞두고 있어 다양한 개발공약으로 개발호재가 겹치는 지역들의 국지적 가격 상승은 더욱 심화될 것으로 예상된다.
그럼에도 불구하고 올 하반기 부동산 공급은 여전히 침체될 것으로 예상된다. 건설기업들은 지난해 말 주택건설업체들의 구조조정, 정부의 긴급한 재정투입, 금리인하와 대주단 협약을 통한 대출 만기 연장 등으로 최악의 상황은 모면한 상태이다. 그러나 근본적인 문제가 해결된 것이 아니다. 대부분의 문제를 임시로 수습하거나 문제해결을 뒤로 미루어 놓았기 때문이다. 상반기 건설경기를 떠받들었던 공공의 재정투입의 효과는 하반기가 되면 곧 종료된다. 반면, 상반기 자산가격의 빠른 회복을 우려해 시중 유동성 흡수를 위한 금리 인상, 대출규제 등의 수요조절 정책은 재도입 가능성이 긍정적으로 검토되고 있다. 일반가계뿐만 아니라 올 연말부터 대주단 협약에 의한 대출 만기가 도래하는 건설기업들의 자금사정도 그리 긍정적이지만은 않다. 따라서 금융시장의 자금운용 기조 변화에 따라 부동산 경기는 다시 급속히 냉각될 가능성이 크다.
정책기조, 시장상황에 일희일비보다는 일관성과 예측가능성에 초점을
이러한 상황에서 신규 주택사업이 활발히 진행되기를 기대하기는 어려운 실정이다. 분양가 상한제라고 하는 주택공급의 주요 변수가 여전히 ‘완화 및 폐지’에 대한 기대감을 시장에 주면서 그 시행시기가 지연되고 있는 점도 공급주체들이 사업을 연기하는 원인이 되고 있다. 따라서 공급시장은 과거보다 경기회복에 더 늦게 움직일 가능성이 크다. 문제는 이것이 경기회복 이후에 주택부족 현상을 초래할 가능성을 증폭시킨다는 것이다. 지금의 수요 증가가 저금리와 일부의 투기수요에 기인한 것이라면 경제회복기의 부동산 수요는 실수요자들의 수요 증가로 확산된다. 많은 사람들이 인구구조의 변화요인을 주택수요 증가의 한계로 지목한다. 통계청 추계에 의하면 우리나라 인구는 2019년을 정점으로 감소한다고 한다. 그러나 가구 수는 2030년까지 미미하게증가할 전망이다. 따라서 단기적으로는 여전히 주택공급이 필요한 상황이다.
그렇지만 올 상반기와 같이 부진한 신축허가(주택사업승인실적)가 유지된다면 당장 내년부터 분양물량 감소가 예상되며 2~3년 후에는 완공주택 수가 감소할 수밖에 없다. 만일 내년부터 실물경기 회복이 가시화된다면 주택부족의 문제는 예상보다 빨리 다가올 가능성이 크다. 특히 주택수요가 많은 수도권의 도심지역에서의 수급문제는 매우 심각할 것이다. 따라서 수도권 지역은 경기 회복기를 준비하여 수요가 많은 지역의 주택공급을 확대해 나가야 할 것이다.
지난해부터 민간의 부진한 주택공급실적을 공공부문이 메워주고 있다. 5월말 현재 지난해 전체 주택공급물량의 8% 정도였던 공공부문의 주택공급비중이 올해 들어 14.4%로 늘어났다. 그러나 전체 주택공급물량의 70% 이상1)을 점하는 민간부분의 위축을 메우기에는 한계가 있다. 오히려 적절한 규제완화를 통해 민간의 주택공급을 활성화시키고 재정투자를 타 부분에 적기 투입하는 것이 더 효율적일 것이다.
지방의 미분양 주택문제 해결에 대한 노력과 지원도 지속되어야 한다. 주택시장이 국지적으로나마 상승세로 전환되면서 지방 미분양 주택의 심각성이 부각되지 않고 있으나, 이는 근본적인 문제가 해결된 것이 아니다. 따라서 기업과 정부 모두 지속적인 해결의지를 가져야 할 것이다. 지금의 부동산 시장상황은 정책결정에 매우 어려운 조건임에 틀림없다. 그러나 이럴 때일수록 정책의 기조는 그때그때 드러나는 시장상황에 대응하는 수준을 넘어야 할 것이다. 단기적 상황에 집착하여 중장기적 안정목표를 간과해서는 안 되기 때문이다. “규제완화를 통한 시장기능의 정상화”가 현 정부의 정책목표라면, 지금 필요한 것은 수요가 있는 지역에 주택이 적기 공급되어 중장기적으로 가격이 안정되도록 하는 것이다.
김현아 (한국건설산업연구원 연구위원, hakim@cerik.re.kr)
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1) 공공부문의 연간 주택공급실적은 임대주택을 포함해 약 12~15만호로 총 주택공급실적을 약 45~50만호로
예상했을 때 공공부문의 비중은 최대 30%에 불과함.